Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului. Cu alte cuvinte, este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar.
Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, deoarece poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate. Acest caracter se explică prin aceea că ea însoţeşte, apără şi se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul de proprietate, drept care este opozabil tuturor.
Prin ea se pune în discuţie, într-un proces, însăşi existenţa dreptului de proprietate al reclamantului. Aşa se explică faptul că reclamantul este îndatorat să facă dovada dreptului sau de proprietate. Obligarea pârâtului la restituirea bunului în litigiu este doar o consecionţă firească a admiterii acţiunii în revendicare.
Acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilă sub aspect extinctiv. Astfel, oricât timp nu ar fi exercitată, această acţiune nu se stinge, decât odată cu stingerea însuşi a dreptului de proprietate pe care îl insitest şi-l apără.
De la regula imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare a imobilelor există o singură excepţie. Codul de procedură civilă, prevede că în cazul vânzării unui imobil la licitaţie publică, în cadrul procedurii de urmărire silită, orice acţiune introdusă de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun se prescrie în termen de 5 ani calculate de la punerea în executare a ordonanţei de adjudecare.
Acţiunea în revendicare poate fi introdusă de titularul dreptului de proprietate. Şi mai mult, doctrina judiciară a considerat şi practica judiciară a statuat, aproape în unanimitate, ca reclamantul într-un proces de revendicare trebuie să fie proprietarul unic şi exclusiv al bunului. În ipoteza în care bunul litigios se află în proprietate comună, acţiunea în revendicare este admisibilă numai dacă este introdusă de toţi copărtaşii. Pe cale de consecinţă, un coproprietar nu poate promova, singur, fără acordul celuilalt sau celorlalţi coproprietari, acţiunea în revendicare.
Urmare admiterii acţiunii în revendicare , instanţa de judecată recunoasţe existenţa dreptului de proprietate al reclamantului, împotriva voinţei şi susţinerilor pârâtului. De asemenea, instanţa, pe cale de consecinţă, îl obligă pe pârât să restituie bunul adevăratului proprietar şi să se abţină de la orice faptă prin care ar aduce atingere exerciţiului normal şi deplin al dreptului de proprietate.
Bunul se restituie în natură şi liber de sarcinile constituite de pârât în favoarea unor terţe persoane. Dacă bunul nu poate fi restituit în natură, pârâtul este obligat să-i plătească reclamantului un echivalent bănesc.
Cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească. Aşadar, la fel ca în oricare alt proces, reclamantul-revendicant, fiind cel care a declanşat procesul, este ţinut să dovedească pretenţia sa că este proprietarul acelui imobil. În favoarea pârâtului operează, din însăşi faptul posesiei, o prezumţie relativă de proprietate. Urmează ca atâta timp cât reclamantul nu face dovada dreptului său de proprietate, acţiunea în revendicare trebuie respinsă.
Proba dreptului de proprietate este o sarcină dificilă mai ales datorită insuficienţei probatorii a actelor de transmitere şi dobândire. Astfel, orice act translativ de proprietate face dovada deplină a dreptului numai dacă reclamantul probează că emană de la un adevărat proprietar. Dar pentru că cineva să poată fi considerat un adevărat proprietar trebuie să dovedească faptul că a dobândit bunul tot de la un adevărat proprietar.
Pentru atenuarea dificultăţilor legate de proba dreptului de proprietate, practica judiciară a stabilit câteva reguli, de care este bine să se ţină seama, de la caz la caz, în rezolvarea litigiilor. Astfel:
-în cazul în care, atât reclamantul cât şi pârâtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, titluri ce provin de la autori diferiţi, instanţa este obligată să le cerceteze şi să pronunţe hotărârea în favoarea acelei părţi care a dobândit bunul de la autorul al cărui drept este mai preferabil;
- în cazul când cele două părţi au câte un titlu ce provine de la acelaşi autor, se va acorda preferinţă aceleia care a îndeplinit prima cerinţele de publicitate imobiliară. Dacă niciuna din părţi nu a transcris titlul, se va da câştig de cauză persoanei care are titlul cu data certă anterioară sau cu data cea mai veche;
- atunci când reclamantul are titlu, acţiunea va fi admisă dacă titlul respectiv emană de la un terţ, deci nu de la reclamant, şi are data certă anterioară posesiei pârâtului.
- în ipoteza în care niciuna din părţile în proces nu are titlu şi nu poate face dovada uzucapiunii, instanţele de judecată vor examina şi compara cele doua posesii, a reclamantului şi pârâtului. Va câştiga procesul acela care va dovedi o posesie mai caracterizată, adică mai îndelungată, neviciată, de buna-credinţă, etc.