Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece conferă titularului său trei atribute : posesia, folosinţa şi dispoziţia. Sunt însă şi situaţii când unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din conţinutul juridic al dreptului său, alcătuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut în favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. În acest mod se realizează ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate, întrucât unele atribute ale proprietăţii se exercită cu titlu de drept real principal şi distinct asupra unui bun de către o altă persoană decât proprietarul.
Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul şi utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparţin la proprietari diferiţi.
Dreptul de servitute are următoarele caractere:
- servitutea este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai în folosul şi, respectiv, sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;
- servitutea este un drept perpetuu, fiindcă se menţine atâta timp cât există cele doua imobile şi situaţia care a determinat constituirea ei.
- servitutea este indivizibilă, adică profită întregului fond dominant şi grevează, în întregime, fondul aservit.
După originea sau modul lor de constituire, Codul civil împarte servituţile în trei mari categorii;
- servituţi naturale, adică acelea care îşi au originea sau izvorul în situaţia naturală a fondurilor, cum sunt, de exemplu, servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea de granituire şi de îngrădire a proprietăţii, servitutea izvorului;
- servituţi legale, acelea care se stabilesc pe baza unor dispoziţii normative exprese, în considerarea utilităţii publice ori în interesul comun al proprietarilor unor imobile învecinate cum sunt: servitutea de trecere în cazul locului înfundat, servitutea picăturilor din streaşină, servitutea negativă de vedere, servitutea distanţei plantaţiilor.
- servituţile stabilite prin fapta omului care se constituie prin convenţie sau testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului.
De asemenea, servituţile naturale şi legale, pot fi împărţite în două categorii : servituţi reciproce sau bilaterale şi servituţi nereciproce sau unilaterale.
Servituţile reciproce sau bilaterale sunt acele îngrădiri sau limitări legale ale dreptului de proprietate prevăzute de lege în folosul si, respective, sarcina a doua imobile, fiecare fiind, în raport cu celălalt, în acelaşi timp, atât fond dominant, cât şi fond aservit sau dominat. Dimpotrivă, servituţile nereciproce sau unilaterale sunt acelea care se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile şi în sarcina celuilalt imobil, în asş fel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat.
Servituţile reciproce sau bilaterale sunt:
- servitutea sau dreptul de granituire
Potrivit art. 584 din Codul civil , orice proprietar poate obliga pe vecinul său să procedeze la granituirea proprietăţii lipsită de aşa cheltuielie de granituire sunt suportate în proporţie egală de titularii celor doua fonduri. Atunci când granituirea nu se face prin buna învoială, pentru delimitarea fondurilor învecinate, poate fi utilizată acţiunea în granituire.
- servitutea distanţei plantaţiilor, potrivit căreia nu se pot planta arbori înalţi la o distanţă mai mică de doi metri şi nu se pot face plantaţii şi garduri vii la o distanţă mai mică de jumatate de metro de linia despărţitoare.
- servitutea picăturilor din streaşină.
Codul civil prevede că orice proprietar este obligat să-şi facă streaşină casei sale, în aşa fel încât apa de ploaie să se scurgă pe terenul său, în stradă şi nicidecum pe fondul vecinului.
- servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii, care constă în obligaţia proprietarilor a doua fonduri vecine de a face astfel de lucrări numai respectând distanţa stabilită prin reglementări speciale ori prin obiceiuri locale, faţă de fondul învecinat;
- servitutea negativă de vedere, care constă în obligaţia proprietarilor a doua imobile vecine, de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane, etc, la o distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege. Distanţa legală minimă este de 1,90 m şi 0,60 m. după cum vederea este directă, perpendiculară sau piezişă, oblică asupra fondului învecinat. Deschiderile de aerisire şi lumina pot fi făcute la orice înalţime şi distanţă.
Servituţile nereciproce sau unilaterale sunt:
- servitutea de scurgere a apelor naturale, constă în aceea că terenurile inferioare ( situate în aval) sunt supuse să primească apele ce curg natural, fără intervenţia omului de pe terenurile superioare ( situate în amonte). Proprietarul fondului inferior este obligat să nu ridice stavilare pentru a opri această scurgere. Proprietarul fondului superior nu poate face nicio lucrare prin care s-ar agrava servitutea fondului inferior.
- servitutea izvoarelor, care constă în obligaţia celui ce are un izvor pe terenul său, să-l întrebuinţeze, în aşa fel încât să nu aducă atingere dreptului dobândit de către proprietarul fondului vecin de a folosi acel izvor. De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se afla un izvor, ce dă apa necesară unei comune sau altei aşezări să facă orice lucrare de natura a-i schimba cursul.
- servitutea de trecere sau a locului înfundat.
Proprietarul al cărui loc este înfundat, adică nu are ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru a-şi putea folosi propriul fond, având îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele ce i le-ar cauza. Trecerea trebuie să se facă pe calea cea mai scurtă de ieşire la drumul public şi prin locul ce ar pricinui cea mai mică pagubă proprietarului fondului aservit. Proprietarul fondului aservit este ţinut să nu facă nimic de natură a împiedica realizarea intereselor legitime ale proprietarului fondului dominant.
Prin loc înfundat se întelege acel fond care nu are ieşire la calea publică. Practica judiciară a lărgit însă noţiunea de loc înfundat, statuând că Codul civil se referă nu numai la imposibilitatea absolută de a ieşi la calea publică, ci şi la acele situaţii, în care deşi există o astfel de iesire, ea prezintă inconveniente grave sau poate fi periculoasă pentru propietarul fondului dominant. La stabilirea unei servituţi de trecere, instanţele de judecată au obligaţia să ţină seama şi de interesul celui care urmează să suporte consecinţele ei, fără a avea în vedere exclusiv interesul celui ce urmează să beneficieze de dreptul de trecere.
Pentru a da naştere la un drept de trecere, lipsa ieşirii la calea publică trebuie să fie străină de conduita proprietarului locului înfundat. Practica judiciară a statuat că : în cazul în care înfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului însuşi, cum ar fi împărţeala unui loc, ce nu era înfundat între mai mulţi proprietari, vânzarea fondului mai multor proprietari ori edificarea unei clădiri de-a curmezişul ieşirii, din toate acestea rezultând un loc înfundat; trecerea nu ar mai putea fi cerută
..
Servituţile stabilite prin fapta omului.
Sunt singurele servituţi veritabile. Ele sunt reglementate în art. 620-643 Cod civil. Proprietarii au libertatea să stabilească pe proprietăţile lor sau în folosul acestora orice servituţi, cu condiţia de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaţia unui fapt personal şi să nu contravină ordinii publice şi bunelor moravuri.
Dreptul de servitute se poate stinge în următoarele situaţii: în caz de imposibilitate materială de a mai exercita servitutea, prin confuziune, prin prescripţie extinctive, în cazul neexercitării servituţii timp de 30 de ani, în ipoteza pieirii imobilului aservit, prin renunţare la servitute, la împlinirea termenului pentru care a fost constituită prin titlu, în cazul revocării, rezolvării sau anulării dreptului celui care a consimţit stabilirea servituţii.