Cea mai mare problemă în cadrul asociaţiilor de proprietari o reprezintă restanţierii, indiferent de statutul acestora: nevoiaşi sau rău-platnici, persoană fizică sau juridică.
Conform prevederilor legale în materie asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar (persoană fizică sau juridică) care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxa de timbru.
Preşedintele reprezintă asociaţia de proprietari în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie.
Înaintea acţiunii în justiţie recomandăm conducerii asociaţiei de proprietari să transmită restanţierului, prin poştă cu confirmare de primire, o notificare-somaţie.
La Cererea de chemare în judecată (privind obligarea la plata cheltuielilor restante) ce va fi formulată către judecătoria competentă teritorial (în raza căreia îşi are domiciliul pârâtul-restanţierul), preşedintele asociaţiei de proprietari va ataşa în două exemplare, următoarele acte în copie:
- Încheierea judecătorească şi codul fiscal al asociaţiei de proprietari;
- Listele de plată din care să reiasă suma datorată;
- Centralizator pe apartamentul respectiv semnat de preşedinte şi administrator care să cuprindă cotele restante aferente fiecărei luni în parte, cu calcularea separată a penalităţilor aplicate fiecărei cote şi numărul de zile pentru care au fost percepute;
- Procesul-verbal al adunării generale prin care s-a hotărât sistemul de penalizări şi procentul de penalizare aplicat pentru fiecare zi de întârziere;
- Facturile de la furnizori cu penalizări şi modul de repartizare a acestora (în situaţia în care asociaţia de proprietari nu are un sistem propriu de penalizări).
De asemenea trebuie avut în vedere şi faptul că sumele care privesc obligaţiile proprietarilor către asociaţia de proprietari cuprind şi sumele care se cuvin de fapt furnizorului serviciilor publice de utilităţi. În această situaţie, asociaţia de proprietari înştiinţează furnizorul serviciilor publice de utilităţi cu privire la debitori, pentru ca acesta să acţioneze împotriva proprietarilor restanţieri în vederea recuperării debitelor restante la respectivele servicii (apă rece/canalizare, salubritate).
Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, în momentul în care devine definitivă şi irevocabilă, poate fi investită cu formula executorie şi pusă în executare prin oricare din modalităţile permise de Codul de procedură civilă. Astfel, asociaţia de proprietari se va adresa în acest sens unui birou de executori judecătoreşti cu solicitarea de a se iniţia executarea silită asupra bunurilor mobile sau imobile ale debitorului.
Dreptul de a cere executarea silită a hotărârii judecătoreşti se prescrie după trecerea unui termen de 3 ani de la naşterea sa, adică de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
De multe ori rău-platnicii ajung în situaţia să-şi piardă apartamentele prin executare silită la cererea unui creditor: persoană juridică (banca etc.) sau persoană fizică. În situaţia în care conducerea asociaţiei de proprietari, faţă de care proprietarul restanţier are datorii, nu ştie despre datoriile pe care respectivul le are şi faţă de alţii, la punerea bunurilor acestuia în executare (apartament), asociaţia riscă să nu îşi poată recupera sumele restante în acel moment.
Pentru a preveni astfel de situaţii, prin lege s-a instituit privilegiul imobiliar în favoarea asociaţiei de proprietari, iar operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiu imobiliar sunt scutite de taxa de timbru.
Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.
Practic prin această acţiune, extrem de simplă şi ieftină, conducerea asociaţiei de proprietari este protejată împotriva oricărei acţiuni asupra proprietăţii/apartamentului respectiv până la stingerea datoriei faţă de asociaţia de proprietari.
Compartiment Sprijin Asociaţii Proprietari-Primăria Mioveni
Insp. Damaschin Julieta